부동산 PF 구조와 동향, 부실 우려 리스크와 향후 전망

부동산 PF 시장 부실 우려 지속

• 금융당국이 프로젝트파이낸싱(PF) 부실 우려와 관련해 전 금융권 차원의 PF 대주단을 출범시키며 정상화에 나선 가운데 증권업계의 PF 대출 연체율은 여전히 위험 수위인 것으로 나타났다.
• 10일 금융감독원이 국회 정무위원회 소속 윤창현 국민의힘 의원에게 제출한 업권별 부동산 PF 현황 자료에 따르면 지난해 12월 말 기준 증권사의 부동산 PF 연체율은 10.4%에 달했다. 시장에서는 부동산 PF 시장에 대한 깊은 우려가 팽배하다. 이번 포스팅에서는 부동산 PF 시장의 구조와 현황, 현재 직면하는 리스크와 향후 전망에 대해 이야기해보고자 한다.

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부동산 PF 시장의 구조 : 브릿지론과 본 PF

• 부동산 PF 시장은 금융기관이 취급하는 브릿지론과 본 PF로 구성되어 있다. 브릿지론은 개발사업 초기에 토지매입등을 위해 시행사가 금융기관으로부터 대출을 받는 자금이며, 본 PF는 인허가 등이 완료된 후 착공 시점에 대출받는 자금으로 건물을 준공하기 위해 필요한 각종 사업비를 조달하기 위한 절차이다.

• 브릿지론의 경우 1년 내외의 단기 대출로 사업부지의 미확보, 인허가 지연, 시공사 미확보 등으로 본 PF 확보에 실패하게 될 경우 대출을 받은 시행사의 원리금이 연체되며 부실화되기 때문에 대출을 해준 금융기관 입장에서는 인허가 등이 완료되어 사실상 착공에는 문제없는 본 PF에 비해서는 리스크가 상당히 크다. 물론 본 PF 역시 분양 리스크가 있기에 100% 안전하다고 보기에는 어렵지만 말이다.

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부동산 PF 시장 동향 : 규모, 조달 범위, 대상영역 모두 확대

• 부동산 개발시장의 호황으로 최근 5년간 PF 대출은 2.1배로 급증했다. 특히, 비은행권의 부동산 PF 대출이 크게 증가하였다. 17년 말 대비 22년 9월 PF 대출잔액은 은행이 1.8배 증가, 보험사 2배 증가, 저축은행 2.5배 증가, 여신전문회사 4.3배 증가로 비은행권의 증가가 두드러졌다.

• 또한 PF 조달 범위가 넓어졌다. 과거에는 은행 중심으로 토지 잔금 및 초기사업비 위주로 PF 대출을 취급하였으나 비은행권이 시장에 참여하면서 PF 범위가 공사비 등을 포함한 필수사업비로 확대되었다. 이러한 조달범위 확대는 대출금 상환을 위한 금융기관의 필요 분양률을 상승시킨다.

• PF 대상영역은 브릿지론, 비아파트, 비수도권 등으로 확대되었다. 금융권 내 PF 금융주선 경쟁이 심화되면서 증권사 등이 브릿지론을 포함한 사업 초기 자금 대출에 적극 참여하였으며 오피스텔, 지식산업센터, 오피스, 호텔 등 아파트 외 대상 영역에서 큰 확대를 보였다.

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부동산 PF 부실 우려와 리스크

(1) PF 대출 상환리스크

• 국내 기준금리의 인상이 지속되면서 부동산 PF 대출 금리도 상승했다. 추가로 레고랜드 등 채무불이행 사례 증가, 건설사 도산 등으로 PF 대출채권의 부실화 우려가 커지며 금융기관이 PF 대출에 대해 보수적으로 변하였다. 이로 인해, 브릿지론의 본 PF로의 전환이 어려워지면서 브릿지론의 채무불이행 우려가 확대되었다.

• 추가로 글로벌 공급망 위축 및 자재비, 인건비 등 건설원가가 크게 상승한 반면 주거 분양 및 상업용 부동산 투자는 위축되면서 개발사업의 수익성이 크게 하락하였다. 이러한 비용적인 이슈까지 겹치면서 금융기관의 보수적 태도는 장기화될 가능성도 보유하고 있다.

(2) PF 대출 연체율 리스크

• 이러한 어려운 대외환경에 따라 21년 말 0.18%에 불과했던 금융권의 PF 연체율은 22년 말 0.56%로 증가, 22년 9월에는 0.99%로 증가하였다. 특히 저축은행, 여신전문회사와 증권사의 연체율이 급증하였으며 증권사의 연체율은 22년 말 10.38%로 무려 6.67% p 증가하였다.

• 2010년에도 미분양 급증 및 08년 금융위기로 인해 금융권 신용경색이 발생하면서 연체율이 급등했고 특히 브릿지론 비중이 높았던 저축은행, 증권사, 여전사 등의 연체율이 급격히 증가하며 금융권 PF 대출의 부실화를 주도한 바 있다.

(3) 건설사의 채무부담 리스크 증가

• 대형 건설사의 재무 여건은 비교적 안정적이나 중소형 건설사는 재무 리스크가 급증하고 있다. 한국은행이 추정한 건설사의 한계기업 / 부실위험기업 비중은 대기업 9.4% / 5.5%에 비해 15.0% / 11.9% 로 매우 높은 편이다. 건설사 부도에 따른 시탁사로의 부실 이전 가능성도 있기에 신탁사로의 부실까지 이어질 수 있다.

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부동산 PF 전망 : 시스템 리스크화되지는 않을 것

• 현재 부동산 PF 시장의 가장 큰 문제점은 분양/매각 수익 > 본 PF 상환 > 브릿지론 상환의 선순환이 깨진 것이 문제이다. 토지비, 공사비, 금융비용 등 개발 원가는 상승하는 반면, 분양과 매각 시장의 부진으로 매출의 불확실성이 커지고 개발사업의 수익구조가 악화되고 있는 것이다. 이것이 금융기관의 PF 취급기준 강화와 본 PF 진행을 위한 시공사 및 대주단 확보 난항으로 이어지며 상황을 악화시키고 있다.

• 결국 수익구조의 개선이 어려울 경우 브릿지론의 부실 확산은 불가피해 보인다. 단기간 내 분양 및 매각 시장 회복이 쉽지 않은 상황에서 브릿지론의 단순 만기 연장은 임시방편일 뿐이다. 원가 절감 및 금융비용의 축소 역시 요원해 보인다. 다만 본 PF의 경우 사업비를 선확보한 사업장이 많기에 시공사 부도 확산 등 예외적 상황이 없다면 본 PF로 인한 부실 확대 규모는 제한적일 것으로 보인다.

• 시스템 위기로의 전이 가능성 역시 낮은 편으로 보인다. 앞서 말한 본 PF 대출 증가분 대부분이 필수사업비 확보를 위한 증가에 기인한 부분이 많기에 건설 과정에서의 부도로 이어질 가능성이 낮으며 금융사 및 건설사의 재무건전성이 아직은 비교적 양호하다는 점도 리스크 완충 요인이 되겠다.

• 정부 역시 공공 금융기관의 대출보증 및 분양시장 활성화를 통해 건설사 등에 대한 지원을 강화하고 있다. 공공금융기관 중심으로 약 28.4조 원 규모의 정책 금융을 공급했으며 전매제한 및 실거주의무 완화 등 분양시장 규제 완화를 통해 미분양 증가에 대응하고 있다.

• 다만 최근 증권사의 연체율이 1년 만에 6.7% p나 상승하는 등 PF대출 부실이 급증할 가능성은 여전하기에 지속적인 모니터링이 필요해 보인다. 금융사 및 건설사 부도 등 개별 업체 부실로 전이될 경우 시장 전반으로 위기가 확산될 소지가 있기 때문이다.

부동산 PF 대출의 상세 구조