부동산 경기 반등과 하락 리스크 및 향후 전망

 

부동산 경기 반등과 하락 리스크 및 향후 전망

최근 국내 부동산 시장의 주택매매 및 전세 가격의 하락세가 둔화하며 부동산 경기 낙관론이 대두되고 있다. 작년 6월 이후 하락세로 전환된 매매가격 및 전세가격 증감률은 올해 초 이후 완만하게 둔화되고 있다. 또한 가계의 1년 후 금리전망을 나타내는 금리 수준 전망 역시 작년 11월 고점으로 하락하기 시작했다. 이에 부동산 경기 반등 움직임과 리스크를 점검하고 향후 부동산 경기에 대한 전망을 살펴보고자 한다.

 

최근 부동산 경기 반등 요인

 

1. 주택 가격 고평가 완화 추세

• 우선 주택가격의 고평가가 빠르게 조정되어 잠재수요가 확대되고 있는 것으로 보인다. 아래의 그래프는 주택가격소득비율, 주택가격임대료비율, 주택 관련 대출금리를 활용하여 주택가격의 고평가 여부를 판단하는 'Z-score Index'로 IMF의 산정방법을 바탕으로 하고 있다. 

• 이 수치를 살펴보면 2022년 4분기에 다소 고평가 국면에 있으나, 이후 코로나19 이전 대비 낮은 수준을 기록하면서 고평가 수준이 조정되고 있는 것으로 나타났다. 주택가격의 고점 인식이 과거에 비해 빠르고 조정속도 역시 이전에 비해 빠른 것으로 나타났다.

2. 부동산 규제 완화 정책 실시

• 정부의 적극적인 규제 완화 조치가 부동산 경기의 하방 압력을 완화시키는 요인으로 작용하고 있다. 현 정부는 다주택자에 대한 양도소득세 한시적 유예를 시작으로 부동산 대출 규제를 빠르게 완화하였으며, 2023년 1월 3일에는 전국(강남 3구, 용산구 제외)의 규제지역을 해지하였다. 현 정부의 부동산 규제 완화 속도는 과거에 비해 빠르게 이루어지고 있어 주택경기의 급격한 침체를 완화시키고 있는 것으로 판단된다.

3. 살아나고 있는 부동산 심리

• 부동산 심리는 여전히 위축 국면에 있으나, 최근 최저점을 지나 반등하고 있다. 작년 11월과 12월 주택 및 전세 시장의 심리를 나타내는 지수는 통계공표 이래로 가장 낮은 수치를 기록하였으나, 올해 초부터는 전반적으로 개선되고 있다. 향후 부동산 심리는 금리 인상 사이클 종료 및 정부의 부동산 규제 완화 기조 등을 고려했을 때 추세적으로 상승할 가능성이 높다.

 

 

최근 부동산 경기 하락 리스크.

 

1. 긴축적 통화정책의 누적효과 : 금융비용 증가

• 기준금리 인상에 따른 이자상환 부담으로 주택 수요가 위축되는 것은 경기 하방 리스크라고 볼 수 있다. 2022년 3분기 GDP 대비 가계신용은 105.4%로 과거 20년 평균인 78.3%를 크게 상회했다. 이는 기준금리 인상에 대한 가계의 민감도가 과거에 비해 높아졌음을 의미한다. 이러한 금융비용 부담은 주택 및 전세의 수요 위축의 주요 원인으로 작용한다. 4월 금통위에서도 기준금리의 인상이 연내 어렵다는 매파적 발언이 이어지면서 금융비용 완화에 대한 전망은 그다지 밝지 않아 보인다.

 

2. 실물경기 침체가 주택경기 부진으로 전이

• 주택가격 상승기에는 실물경기와 주택가격은 다른 방향으로 나아가는 경우도 많지만, 주택가격 하락기에는 실물경기 침체와 상관관계가 매우 높아진다. 동조화 현상이 나타나는 것이다. 주택가격이 하락하고 있는 상황에서 실물경기마저 침체되면 가계의 소득이 감소하고 매수심리가 위축되면서 부동산 경기의 하방 압력을 가중시키는 것이다. 실질 주택매매가격(주택매매가격증감률과 소비자물가증감률의 차이)은 실제로 감소세를 보이고 있다.

3. 전세시장 위축

• 전세가격 급락 역시 부동산 투자수요 감소 요인으로 작용하고 있는 것으로 평가된다. 전세가격 하락은 주택 투자수요 감소와 이에 따른 가격상승 기대감 위축으로 이어지면서 주택매도물량을 증가시킬 수 있다. 특히 전세가격의 급락은 갭투자를 통한 주택수요를 감소시킨다. 최근 전세시장은 금리 인상 여파와 전세사기 등으로 크게 위축되고 있는데, 이러한 심리가 주택 투자 수요도 감소시킬 수 있는 것으로 평가된다.

 

 

향후 부동산 경기 전망

 

• 현재 부동산 경기는 하방 압력이 높으나, 완화되고 있는 고금리 기조와 주택가격의 하방경직성 등으로 경착륙 가능성은 제한적인 것으로 판단된다. 향후 부동산 경기는 'L'자형의 연착륙 형태가 나타날 가능성이 높으며, 실물경기 회복에 따라 실수요 충족 시 연말 반등 가능성을 점치는 의견도 늘어나고 있다. 

 

• 다만 미국 상업용 부동산 PF 부실 위험과 같은 부동신 시장의 거대한 위험 요소가 현실화될 경우 금융기관에 대한 신용 경계감이 확대되면서 추가적인 하방 압력이 강하게 생길 수 있음을 유의해야 한다.

 

• 실물경기는 상반기에 내외수 부진으로 하방 압력이 높은나, 하반기에는 중국의 리오프닝, 고금리 사이클 완화 등으로 회복 국면에 진입할 가 능성이 높으며, 실물 경기 회복 강도에 따라 연내 부동산 경기 반등 여부가 결정될 것으로 보인다.