미국 부동산 시장 불안 급증, 한국은 안전한가

미국 상업용 부동산, 금융시장 뇌관 우려

글로벌 금융시장이 실리콘밸리은행(SVB) 및 크레디트스위스(CS) 사태 등으로 살얼음판을 걷는 가운데 미국 상업용부동산(CRE) 시장이 다음 뇌관이 될 수 있다는 우려가 확산되고 있다. 고금리와 코로나19로 인한 높은 공실률로 빌딩 가격이 25%나 폭락한 상황에서 CRE 금융 차입금의 70%를 담당하는 중소 은행까지 흔들려 신규 금융 차입은 물론 차환도 어려워질 수 있다는 것이다.

미국 상업용 부동산저당증권의 연체율 상승

최근 미국 상업용 부동산저당증권(CMBS)의 연체율이 급등하고 있다. 상업용 부동산저당증권은 자산유동화증권의 하나로 금융기관이 업무용 건물이나 상가, 호텔 등 상업용 부동산을 담보로 빌려준 채권을 기초자산으로 발행한 증권을 의미한다. 이는 정부보증기관이 발행한 Agency CMBS와 정부보증기관이 아닌 민간금융기관이 발행한 Non-agency CMBS로 구분된다.

 

2023년 2월 기준 CMBS의 연체율은 3.12%로 1월 2.94%에 비해 0.18% p 상승했다. 특히 사무용 부동산을 기초자산으로 발행된 CMBS의 연체율은 전월 대비 0.55% P 상승하며 2020년 코로나 팬데믹 당시 수준에 근접하고 있다. 상대적으로 위험이 더 크다고 볼 수 있는 Non-agency CMBS는 2024년까지 만기도래 예정 규모가 2,600억 달러로 추정되어 신용 위험 우려가 더욱 확대되고 있다.

 

 

1. 미국 상업용 부동산저당증권 연체율 상승의 원

연체율 상승의 가장 큰 이유는 미국 연준의 고강도 통화긴축정책의 영향이라고 볼 수 있다. 기준금리 인상으로 상업용 부동산의 가격이 큰 폭 하락한 상황에서 자본조달 비용도 급격히 증가함에 따라 리파이낸싱(기한연장 및 대환 등)의 어려움이 가중된 것이 가장 큰  이유이다. 특히 기술 및 금융 기업들이 대규모 인력 구조조정에 돌입함에 따라 업무용 사무실의 수요가 크게 감소하면서 사무용 부동산의 가격은 더욱 크게 하락하였다.

 

추가로 연준의 금리인상 여파로 만기도래 예정인 CMBS에 대한 리파이낸싱 비용 부담이 매우 확대되었다. 미국 내 모기지 금리가 전반적으로 큰 폭으로 상승한 상황에서 CMBS 가중평균 발행금리도 6.5% 수준까지 치솟아 2023~2024년 사이에 만기도래하는 CMBS의 4.6%를 큰 폭 상회하고 있다.

 

 

2. 미국 상업용 부동산 시장에 대한 평가

최근 이어지는 은행발 위기에 대한 시장의 불안감 증가로 은행들이 차입금 위험 관리를 강화하고 있다. 이는 CMBS 연체율을 추가적으로 상승시킬 수 있는 리스크이다. 이러한 위험이 다시 중소형 은행의 부동산 금 자산 부실로 이어질 가능성도 존재한다. 2023년 2월 말 총 자산 기준 상위 25개 대형은행을 제외한 중소형 은행은 전체 상업용 부동산 차입금에서 67.3%를 차지하고 있다.

 

긴축적 통화정책의 누적효과와 금융시장의 유동성 감소로 연체율은 단기 내 추가 상승할 것으로 판단되며 재택근무 활성화 및 경기둔화 우려 등으로 부동산 수요가 전반적으로 위축되는 상황의 영향으로 가격이 크게 하락한 사무용 부동산 부문이 연체율 상승을 주도할 가능성이 크다.

 

2022년 상반기부터 미국 은행들이 담보인정비율(LTV)을 하향 조정하는 움직임을 보인 가운데 최근 은행권 불안으로 차입금 위험 관리에 있어서 은행들은 더욱 신중한 태도를 취하고 있다. 미국 상업용 부동산 가격은 은행 차입금 조건 변화에 매우 민감하여 담보인정비율이 추가 조정될 경우 부동산 가격 하락과 맞물려 부동산 강제 매각으로까지 이어질 소지가 있다.

 

 

 

3. 한국의 부동산 시장은 괜찮은가 : 새마을금고

최근 우리나라 역시 부동산 PF 금융의 부실 위험에 대한 우려가 커지고 있다. 특히 새마을금고의 부동산 PF 금융의 연체가 증가하는 뉴스가 보도되면서 시장의 불안감은 더욱 높아지고 있다. 2022년 9월 비은행권 전체의 부동산 PF 익스포저는 115.5조 원이다. 여기에는 최근 이슈가 되었던 새마을금고는 포함되지 않는다. 여전사와 저축은행은 더 높은 수익률이 필요하기에 부동산 관련 자산이 많은 편이고 한국은행이 발표한 사업장별 종합 위험 지수는 2020년 53.7점에서 2022년 9월 67점으로 빠른 오름세를 보이고 있다.

 

 

새마을금고의 LTV는 60% 대로 알려져 있다. 선순위 차입금이고 LTV가 60%라면 상환에 어려움을 겪지는 않을 것으로 보인다. 다만 일부 지방 사업장의 경우 경매 및 공매 가격이 60%를 하회할 가능성이 있는지 여부는 면밀히 검토해 볼 필요가 있다. 부실 차입금에 대응하다 손실을 보고 있는 채권 등을 정리해야 하는 최악의 상황으로 이어질 수 있기 때문이다. 현재 아파트 실거래가 기준 고점 대비 20% 이상의 하락률을 보이는 지역은 세종, 경기, 인천, 서울, 대구, 대전이다. 경매 및 공매 시 유찰 가능성 등을 고려해 보면 실제 대출 자산의 부실 정도는 생각보다 클 수 있다.

 

 

4. 행정안전부  "새마을금고 우려 수준 아니다"

행정안전부는 새마을금고 PF 금융에 대한 부실 우려가 시장에서 높아지기 시작하자 설명 자료를 배포하였다. 내용은 다음과 같다. 부동산 시장 불황에 따라 관련 금융의 연체가 증가하고 있으나, 충분히 관리할 수 있는 수준이다. 새마을금고의 PF금융 등은 선순위(우선 상환)이며, LTV가 60% 수준이다. 연체 시 담보물 매각(공매)등을 통한 회수가 가능하다.

 

새마을금고중앙회는 시장상황에 따라 2022년 6월 ~ 11월 4차례 자체 가이드라인을 시행한 이후로 금융 취급 기준을 강화하여 증가세를 대폭 둔화시켰으며 지속적으로 연체 사업장을 전담 관리하고 있다. 향후에도 금융당국과 긴밀한 공조를 통해 새마을금고에 대한 관리와 감독을 강화하여 예금자가 불안하지 않도록 리스크 관리에 만전을 기하도록 하겠다.