대구 미분양 주택 현황과 이유 및 전망

부동산 시장의 뜨거운 감자, 미분양 주택

• 최근 부동산 시장이 약간의 반등을 하려는 추세를 보이며 뜨거운 감자로 떠올랐다. 부동산 시장의 반등을 선행적으로 확인할 수 있는 지표가 매매가 대비 전세가율과 바로 미분양 주책 추세이다. 2023년 3월 전국 미분양 주택 수는 72,104호를 기록했다. 전월 대비 4.4% 감소했다.

• 11개월 만에 감소세로 돌아선 것은 긍정적이지만 미분양 주택의 증가 추세가 장기간 지속되고 있어 여전히 우려를 안고 있다. 대구는 이러한 미분양 사태의 중심에 있는 지역이다. 대구의 미분양 주택 현황과 향후 주택 경기 향방에 대해 살펴보자.

대구, 미분양 주택 재고 최다 보유

• 2023년 3월 5대 광역시 미분양 주택 수는 23,205호로, 전국 72,104호의 약 32%를 차지했다. 5대 광역시 미분양 물량을 지역별로 나눠보면, 대구가 13,199호로, 절반이 넘는 수준인 56.9%를 차지하고 있다.

• 대구는 전국 광역 기준으로도 수도권을 제치고 가장 많은 미분양 주택 수를 기록했다. 인근 경북(9,016호) 지역까지 합산하면 전국 미분양 물량의 30.8%가 대구 및 경북 권역에 분포해 있는 것이다.

대구 미분양 증가 이유 ① : 과잉공급

• 2023년 3월 5대 광역시 미분양 주택 수는 23,205호로, 전국 72,104호의 약 32%를 차지했다. 5대 광역시 미분양 물량을 지역별로 나눠보면, 대구가 13,199호로, 절반이 넘는 수준인 56.9%를 차지하고 있다. 대구는 전국 광역 기준으로도 수도권을 제치고 가장 많은 미분양 주택 수를 기록했다. 인근 경북(9,016호) 지역까지 합산하면 전국 미분양 물량의 30.8%가 대구 및 경북 권역에 분포해 있는 것이다.

• 2022년 대구에 아파트 약 2만 세대가 새로 공급됐다. 2022년 대구 가구 수가 전년 대비 약 1.1만 가구 증가한 것으로 추정된 것을 감안하면, 멸실 아파트 분을 고려해도, 공급이 수요를 초과했다고 볼 수 있다. 아파트가 아닌 주택을 포함하면 조금 더 늘어날 가능성이 있다. 이는 2016년부터 지속되어 오던 현상이기에 최근 7년간 수요에 비해 과잉 공급이 된 것이라고 판단할 수 있다.

대구 미분양 증가 이유 ② : 높은 분양가

• 대구 아파트 분양가는 2013년 이후 분기별로 등락하는 구간이 있었으나, 점진적으로 상승하는 추세를 보였다. 2022년 2분기 최고치를 기록하였고, 이후 하락해 2023년 1분기 분양가는 2022년 2분기 대비 약 20%가량 하락했다. 2015년 10월 분양가를 100으로 보고 분양가를 환산한 분양가격지수는 서울, 부산, 대구 모두 전반적으로 상승하는 추세를 보였다.

• 다만, 대구의 분양가격지수가 다른 지역 대비 월등히 높은 것을 볼 수 있다. 특히 2019~2021년 사이는 다른 지역과 격차가 상당한 것으로 나타났다. 대구의 분양가 상승률이 다른 지역 대비 높았다는 뜻이다. 2022년 이후 세대당 6억 원을 초과하는 분양 물량들이 다수 출회된 것으로 나타나는데, 2023년 3월 기준 대구 아파트 평균 매매가가 3.3억 원 수준임을 감안할 때 신축 프리미엄이 있다고 하더라도 6억 원 수준의 분양가가 수용될 수 있을지에 대한 의문이 시장에 남아있는 것이다.

대구 미분양 증가 이유 ③ : 수요 감소

• 광역시들은 모두 인구 순 유출을 기록하였다. 10년간 대구의 순 유출 인구를 분석해 본 결과, 대구 총 순 유출 인구 중 주택매수가능인구(20대~60대)의 비중이 94.8%로 나타났다. 즉, 대구 내에 주택 매수가능인구가 감소하고 있는 것이다.

• 이미 주택을 보유하고 있는 가구의 비율도 높았다. 2021년 대구의 자가점유율은 60.9%로, 타지방광역시 평균(57.2%) 대비 높은 수준이었다. 이미 자가에서 거주하고 있는 비중이 높은 가운데, 경기 침체 속에서 신축 아파트로의 이전수요가 크지 않았을 것으로 예상된다.

• 대구 내 주택 매수 수요가 부진했더라도, 외부 투자수요가 공급을 흡수할 수도 있다. 하지만 대구는 외부 투자수요 비중이 큰 지역은 아니었다. 지난 10년간 대구의 관할 외 거래 비중은 13.3%로, 지방광역시 평균인 15.4%를 하회하였다.

대구, 미분양 장기화 전망

• 미분양 증가세에도 대구의 분양가는 하방경직성을 보이고 있다. 원가 상승세에 공급자도 눈높이를 낮출 수 없는 상황인 것이다. 주로 시장 원리에 의해 가격이 결정되는 매매가와 달리, 분양가는 토지비, 원자재가격, 금융비용 등의 영향을 크게 받기 때문이다. 시장 침체기에도 불구하고 원가 상승분을 반영해야 하기에 분양가를 낮추기는 현실적으로 어렵다.

대구 미분양 장기화 전망 ① : 구매력 부족

• 2021년 잠정치 기준 대구의 1인당 개인소득은 2,105만 원으로, 5대 광역시 중 가장 낮은 소득 수준을 기록하였다. 원천징수지(직장주소지) 기준 근로소득 역시 5대 광역시 중 가장 낮았다. 이는 대구 내에 대기업 및 국가산업단지 등 지역 경제를 견인할 만한 고부가가치산업이 부재하기 때문으로 보인다.

• 앞서 살펴보았듯, 대구는 타지방광역시 평균 대비 높은 주택 가격과는 대조적으로, 소득 수준은 평균보다 낮았다. 따라서 주택구입부담이 타지방광역시 대비 높았던 것은 당연한 결과였다. 대구의 PIR은 최근 매매가 하락으로 감소했을 것으로 추정되나, 2022년 7월 기준 약 7.3배로 지방광역시 평균인 6.6배를 상회하였다

대구 미분양 장기화 전망 ② : 순자산 감소

• 소득 수준이 낮아도 유동자산이 충분하다면 일부 투자수요가 공급 물량을 흡수할 수 있었을 것이다. 하지만 대구는 타지방광역시 대부 자산규모 수준도 낮은 반면, 부채비율은 높아 상대적으로 미흡한 재무구조를 보유하고 있는 것으로 조사되었다. 자산의 유동성이 낮고 대구의 높은 부채비율로 이자비용 부담 또한 상당할 것으로 추정된다.

미분양 재고 소진 및 분양가 정상화될 수 있을까

• 대구 미분양 물량 급증 원인 중 하나는 분양가다. 대구 분양가는 자체 상승률도 높았고, 지방 광역시 주요 지역과 비교했을 때도 높은 수준이었다. 2021년 하반기부터 매매가 하락하는 가운데 분양가는 상승 추세를 지속했다. 신축 아파트의 경우 매매가와 분양가의 차이가 축소돼 분양 물건의 가격적 이점이 희석됐다. 분양가에 대한 상대적인 부담이 더 커진 것으로 보인다.

• 대구는 높은 수준의 분양가를 감당할 만큼 소득이 높은 지역이 아니다. 섬유 산업 외에 뚜렷한 지역 기반 산업이 없다. 섬유 산업도 부가가치가 낮은 축에 속해 지역 소득이 높지 않다. 고부가 가치 일자리가 부족하다. 이런 이유로 주택을 주로 매수하는 연령의 인구들이 일자리를 찾아 수도권이나 경북 지역으로 유출되는 문제도 있다.

• 즉, 주택 매수 여력이 열위에 있는 것이다. 주택 가격 대비 소득이 낮은 문제는 장기적으로 해결해야 할 문제이기 때문에 시일이 소요될 것으로 예상된다. 주택 구입을 위해 대출 등 자금 조달이 필요해 보이는데 현재 금리 수준을 감안하면 이전 대비 자금 조달 환경이 악화됐다. 주택 구입 수요 위축으로 이어졌을 것으로 보인다.

• 대구 미분양 물량 집중 상황이 해소되기 위해서는 금리, 매수 심리, 수요자들의 희망하는 분양가가 맞는 시점이 도래해야 한다. 2021년 이전 수준과 같은 금리 환경은 요원해 보인다. 새로운 금리에 적응할 시간이 필요하다. 미분양 적체로 인해 대구 지역 전반적으로 부동산 매수 심리 자체가 위축된 상황이다. 아파트 가격 하락 추세가 지속되고 있고, 상승에 보수적으로 반응하는 대구 시장 특성을 감안했을 때 아직 가격 반등에 대해 낙관적으로 전망하기에는 이른 시점이라는 판단이다.