DSR 완화, 역전세와 깡통전세 위험 해결할 수 있나

깡통전세, 역전세 증가

• 지난해 이후 주택시장이 하락세를 이어가면서 매매시세가 기존 전세보증금보다 낮은 '깡통전세'와 전세시세가 기존 전세보증금보다 낮은 '역전세'가 최근 크게 늘어났다. 이러한 문제는 하반기로 갈수록 심화될 가능성이 높다.
• 아파트 전세가격이 최고점을 찍은 시기는 2021년 9월부터로, 현재 낮아진 전세실거래가격과의 차이는 약 14%(전국 기준)다. 전세가격이 빠지기 시작한 시기가 2022년 6월부터여서, 약 9개월 이상 역전세 사례가 이어질 수 있다.

 

 

올 하반기, 내년 상반기 고비

• 이처럼 깡통전세와 역전세의 비중이 높아진 것은 최근 몇년간 주택시장의 변동성이 컸던 데 주로 기인하는데, 금년 하반기와 내년 상반기에 상당부분 만기가 도래하는 것으로 나타났다. 23년 4월 현재 깡통전세 계약 중 금년 하반기와 내년 상반기에 만기도래하는 비중이 각각 36.7%, 36.2%이며, 역전세는 28.3%, 30.8%인 것으로 분석된다.

• 하반기 역전세 문제는 실제 현실로 다가오고 있다. 한국은행 자료에 따르면 역전세 위험 가구는 약 102.6만호로 전체 전세물량의 약 52.4%다. 그리고 7월까지 꾸준하게 증가한 이후로 월 평균 5.3만건의 역전세 물건이 1년 동안 지속될 수 있다. 이는 월평균 전세거래량의 45%에 해당하는 수치로, 거래되는 전세 둘 중 하나는 역전세라는 의미이다.

• 특히 문제가 될 수 있는 갭투자 물건의 경우, 2021년에 약 24만건이 갭투자로 계약됐으며, 연간 전세거래량의 18% 수준이다. 만기가 도래하는 2023년에 전체 전세 거래의 약 20%는 역전세난 갭투자 물량일 가능성이 있다.

깡통전세, 역전세의 리스크

• 깡통전세와 역전세의 증가는 전세보증금 미반환 리스크를 확대시킬 뿐만 아니라 주택시장의 하방압력을 높일 수 있다. 전세보증금이 7억원을 넘는 고가 전세나 담보대출이 많은 주택은 전세보증금 반환보증 가입이 어렵다.
• 특히 임차인이 선순위 채권자 지위도 확보하지 못한 경우에는 경매가 진행되더라도 보증금 미반환 리스크가 커질 수 있다. 또한 깡통전세와 역전세에 따른 보증금 상환 부담은 매물 증가로 이어져 매매가격에 대한 하방압력으로 작용할 수 있다.

 

 

정부의 정책 발표

• 한국은행의 분석에 따라 전국에 나타날 수 있는 역전세 금액은 약 72조원이다. 전국 주택담보대출이 750조원인 것을 감안하면 상당히 큰 금액이다. 전세가격이 상승할 수 있는 분위기가 아닌 한, 1년간 지속적으로 이어질 문제다.
• 더욱이 현재는 전세가격이 상승하기 어려운 환경이다. 역전세 유동성 리스크를 방지하고자, 정부는 전세금을 반환하는 목적에 대해서 DSR 규제를 완화하는 정책을 빠르면 7월 중에 시행할 수 있도록 준비중이다.

DSR 완화 예상

• 정부는 이달 총부채원리금상환비율(DSR) 제도의 일부를 완화할 계획이다. 기존 보증금과 신규 보증금의 차액에 한해 DSR이 완화될 것이라는 전망이 지배적이다. 예를 들어 기존 전세보증금이 3억원이고 현재 전세가격이 2억원 수준이라면 차액인 1억원에 한해서만 집주인이 대출을 받을 때 DSR 적용을 완화해주는 것이다.

• DSR은 연 소득에서 그해 갚아야 할 대출 원금과 이자가 차지하는 비율을 의미하는데, 금융 당국은 지난해 7월부터 DSR이 40%를 넘지 않도록 대출 한도를 제한하고 있다. 정부는 집값이 치솟던 2021년부터 지난해까지 무리하게 대출을 받는 상황을 방지하기 위해 DSR 규제를 강화해왔다.

DSR 완화 전문가 입장 엇갈려

• DSR 완화 정책에 대한 전문가들의 입장은 엇갈린다. DSR 완화에 반대하는 입장은 세입자 돌려막기라는 부정적인 의견을 제시한다. 기존 세입자는 DSR 완화로 보증금을 돌려받고 나가지만 새로운 세입자는 돈을 돌려줄 능력이 되지 않는 임대인과 전세계약을 하게 되는 것이고 또 추후에 돌려주지 못하는 리스크가 발생할 수 있다는 것이다. 대출을 해주게 되면 가계부채가 증가하는 문제도 뒤따라온다.

• 추가로 임대인이 대출을 받게되면 선순위 채권이 생기는데, 이런 집에 새로운 세입자들을 들어오게 하려면 전세가를 낮출 수밖에 없고 결국 시장가격의 하락으로 이어지기 때문에 전세시장을 더욱 불안하게 만들 수 있다는 것이다.
• 예를 들어 4억원 짜리 전셋집에 1~2억원의 대출이 있으면 어떤 세입자도 들어가지 않으려고 할 것이고 그러면 가격은 떨어질 수밖에 없는 것이다.

• 반면 DSR 완화 정책에 대해 찬성하는 입장은 기존 전세보증금 사기와 같이 세입자가 입을 피해를 고려하면 일시적인 DSR 완화는 불가피하다고 주장한다. 임대인은 상대적으로 자산이 있는 계층이기 때문에 다음 세입자가 들어오지 않는 문제 등으로 대출 금액이 높아져 부담이 생기는 것은 임대인이고 그렇게 되면 결국 가격을 맞춰서 매물로 내놓는 등의 방안을 찾을 것이고 결국 부동산 시장의 균형을 맞추고 선순환 구조를 형성할 수 있다는 것이다.