중국 부동산 시장 부양책 발표, 향후 전망

중국 부동산시장 우려

중국 부동산시장은 연초 일시적 회복 이후 재침체 국면에 진입하면서 부동산개발 기업을 중심으로 시장의 우려가 확대되고 있다.

 

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7월에는 비구이위안 등이 임박한 채무를 상환하지 못하는 사태가 발생하면서 디폴트 우려가 증대되었다. 건전성 규제와 시장위축이 맞물린 결과라고 볼 수 있다.

부동산 시장 부양책 발표

중국 정부는 부동산 경기 회복에 진심인 모습이다. 중국 인민은행(PBOC)과 국가금융관리감독총국은 생애 첫 주택 구매자와 두 번째 구매자에 대해 최소 다운 페이먼트(down payment)를 각각 20%, 30%로 일괄 제한한다고 발표하는 등 주택 구매 요건 완화를 발표했다.

그동안의 정책이 주로 공급측면에 기인했다면 수요를 자극할 수 있는 유의미한 정책이라고 볼 수 있다.

중국 정부가 금년 초부터 대도시를 중심으로 계약금 비중 하향 등 수요 촉진에 나선 가운데 7월 정치국회의를 기점으로 부양책을 강화하면서 부동산 시장의 일부 반등을 기대하고 있다.

비구이위안 디폴트 위기 넘겼다

난항을 겪던 비구이위안의 채무 상환연기 협상도 타결되었다. 비구이위안은 채권단으로부터 39 억 위안 규모의 위안화 회사채의 채권 만기를 2026 년까지 3 년 연장하는 내용의 채무조정안을 승인을 받으면서 디폴트 위기를 넘겼다.

여전히 불안한 수급

그럼에도 주택공실 급증 등으로 공급과잉 현상은 여전하다. 추가가격 하락에 대한 경계감이 상당한 가운데 수요 역시 인구 고령화 등으로 연간 3%씩 줄어들며 시장이 둔화하고 있는 근본적인 문제가 있다.

주택 과잉공급 문제는 장기간 있어온 개발사업 등으로 단기간 내에 완화되기는 어려운 상황이다. 주요 도시의 소득대비 주택가격비율은 여전히 전 세계 최상위로 거품 붕괴 경계감도 상당하다.

투자심리 위축

가계와 기업 등이 향후 경제위축을 우려하여 부채를 갚고 주택투자 등을 기피하면서 부동산 경기 회복을 제약하고 있는데, 이러한 근본적인 문제가 바뀌고 있지 못하다.

가계가 상환한 모기지론 비중은 글로벌 금융위기 시 상환한 비중의 두 배 이상을 상회하고 있다. 중국의 임대 수익률은 2%에도 미치지 못해 주요국 중 최하위 수준이고 이는 10년물 중국 국채 수익률에도 미치지 못한다.

부동산 시장 향후 전망

잇따른 부양책에 힘입어 부동산 경기의 반등이 기대되고 있지만 추세적 회복 여부는 여전히 불확실하다. 부동산 경기의 추세적 회복은 경기에 달려 있지만 중국 경기의 강한 반등을 기대하기는 힘든 상황이다.

 

또한, 부동산 개발업체의 유동성 위기가 완전히 해소까지는 상당한 시간이 필요해 보인다. 대표적으로 JP 모간에 따르면 계열사를 포함해 비구이위안이 올해 말까지 만기 상환해야 할 채권과 관련 이자가 총 25 억 달러에 달하는 것으로 알려지고 있지만 부동산 개발업체의 자금조달 여건이 개선될지는 불투명하다. 이는 다른 기업들도 마찬가지이다.

중국 정부가 부동산 경기 살리기에 나섰지만 효과가 얼마나 있을지 혹은 부동산 경기 회복의 지속성을 확신하기 어렵다는 점에서 중국 부채 리스크에 대한 과도한 낙관을 경계해야 할 것이다.