주택 가격 상승 지속될 수 있을까

주택가격 상승 기대감 부상

최근 주택시장은 가격 하락세가 둔화되면서 단기 조정 후 회복 가능성이 높아지고 있다. 정책 지원 속에 매매 거래 부진이 완화되고 매매가격 하락세도 축소되는 모습을 보이고 있다.

 

 

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다만, 정책 모기지 확대에 따른 일시적 현상인지 실수요 회복 과정인지에 대해서는 의견이 엇갈리고 있다. 주택시장이 침체를 벗어나 회복국면에 진입할 수 있을까.

 

주택가격 상승 배경 ① : 매수심리 개선 및 저점 인식 확산

금리 상승세가 완화되고 정책 지원이 늘어나면서 시장의 불안이 완화되고 매수 심리가 개선되고 있다. 기준금리의 급격한 인상이 부동산 시장 급락의 배경이었던 만큼 기준금리 동결 및 대출금리 상승세 완화가 매수 심리에 긍정적인 영향을 미치고 있다.

 

가격 역시 지속적인 하락세 속에 매매가격이 약 2년 전 수준까지 하락함에 따라 시장에 저점 인식이 확산되고 저평가 매물이 집중된 지역을 중심으로 가격 상승 지역이 증가하고 있다. 실거래가 상승으로 호가도 상승함에 따라 가격 저점 통과 및 가격 상승에 대한 기대심리가 개선되고 있는 것으로 보인다.

주택가격 상승 배경 ② : 투자수요 회복 조짐

선호가 높은 선도 아파트는 가격 상승 기대를 형성해 투자수요의 선점 심리를 자극하고 가격 하락에 따른 투자수요의 매입의향도 높아 '23. 5월부터 상승세로 전환하였다. 재건축 규제 완화 역시 재건축 아파트의 매입 수요를 증가시켰다.

자재비 상승 여파로 분양가격이 확정된 분양권 실거래도 증가하고 있다. 특히 주택 거래량의 증가로 매매 및 전세가격이 모두 하락세가 둔화되고 있어 매매가격과 전세가격 간 차액이 축소될 경우 투자수요를 추가로 자극할 가능성도 상존한다.

주택가격 하락 배경 ① : 역전세난

전세가격은 종합 주택 기준 '21. 1월, 아파트 기준 '20.7월 수준까지 하락해 전세 계약 당시 금액보다 더 하락했을 가능성이 높아 역전세난이 심화될 우려가 있다. 역전세 위험가구 비중은 '22.1월 25.9%에서 '23.4월 52.4%로 증가했다.

또한 전세 계약 갱신, 보증부 월세 전환 등을 통해 임대차 계약이 지속될 수도 있으나 할인된 가격으로 매물이 출회될 경우 가격 하락 압력으로 작용할 가능성이 있다. 다만, 역전세 상황에 처한 집주인 대상으로 DSR이 완화된 것은 역전세 리스크를 다소 완화시킨다고 볼 수 있다.

주태가격 하락 배경 ② : 미분양 재고

주택가격의 주된 하락 원인 중 하나는 거래 부진으로 인한 매물 적체이며 적체되는 매물은 미분양 재고, 입주 물량 등이다. 미분양 재고는 분양 물량이 축소된 영향으로 감소해 매물 부담이 완화되었으나 지방 비중이 높으며 준공 후 미분양은 증가세를 보이고 있다.

입주물량은 기존 주택을 매각하지 못하거나 세입자를 확보하지 못하면서 임대 매물로 적체되고 있으며, 아파트 입주율은 집아에서 60%대의 낮은 수준을 보이고 있다. 이러한 부담은 가격 하락 요인으로 작용할 수 있다.