전세 사기 주요 사례, 어떻게 이뤄지나(3편)

전세 관련 발생 리스크

주택매매에는 기본적으로 거래 비용이 발생함에 따라 매매가격 상승이 없다면 투자비용에 따른 손실이 발생한다. 전세는 레버리지를 활용한 투자인 만큼 매매가격 하락 시 직접적인 손실이 발생한다.

 

주택경기 호황기에 소자본으로 갭투자를 했다면 경기 하강 시 손실 규모는 기하급수적으로 확대된다. 이는 매매가격 하락뿐 아니라 전세가격이 하락하는 경우에도 반환 보증금 조달 등의 어려움을 겪을 수 있다.

무자본 갭투자 전세사기 구조

정부는 전세사기로 의심되는 거래를 파악하고 관련 내용을 수사한 결과 무자본으로 주택을 구입하는 갭투자 형식의 조직적 사기가 다수를 차지한 것으로 확인했다. 매매가격보다 전세가격이 높은 계약, 임대인의 세금 체납과 대출 사실을 숨시고 체결한 계약, 전세계약 당일 주택을 구입하고 근저당을 설정하는 등 임차인이 정보 확인이 어렵다는 점을 악용하는 사례가 대부분이다.

전세사기 주요 사례 ①

신축 빌라의 건축주가 중개인을 고용해 세입자를 모집하고 변제 능력이 없는 매수자인 '바지 사장'에게 등기 이전, 구입과 동시에 전세계약을 체결하면서 건축주가 전세보증금을 편취하는 케이스로, 최근 문제가 되었던 일명 빌라왕 사건이다.

건축주는 중개인에게 수수료를 지급하고 전세보증금을 챙기고, 자기 자본 없이 다수의 빌라를 매수한 매수자는 변제 능력이 없어 세입자는 전세보증금을 반환받지 못한다. 주로 건축주가 세입자에게 이자지원금을 지원하며 전세계약을 유도한다. 실제 빌라왕 사건에서는 분양 및 임대 컨설팅 수수로 명목으로 1건당 수백만 원에서 수천만 원에 상당하는 리베이틀 지급했다.

신축 빌라의 경우 거래 가격이 공시되지 않아 매매전세비를 알 수 없다는 점을 악용한 것으로 세입자는 집주인이 다수의 빌라를 보유하고 있다는 사실을 알 수 없는 상황이다. 이후 매수자가 사망하고 전세보증금 반환과 재계약 시점이 도래하면서 전세사기로 판명되었다.

세입자 상당수가 주택도시보증공사 전세보증금반환보증보험에 가입했으나, 집주인 사망 시 세입자는 계약 해지 통보 요건을 충족할 수 없어 보증보험을 통해 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 되었다.

전세사기 주요 사례 ②

임대인이 모집책을 통해 조직적으로 세입자를 모집하고, 주택가격보다 높은 전세보증금을 받아 다수의 주택을 구입한 후 모집책에게 수수료를 지급하는 방식으로 임대인 대신 모집책이 세입자와 주택가격보다 높은 전세보증금으로 계약을 진행하고 임대인은 다수 주택을 구입한 후 임대계약 성사 시 모집책에게 전세보증금 일부를 수수료로 지급한다. 이 역시 매매가격과 전세가격이 하락하면서 재계약 시점에 보증금 반환이 어려운 상황에 직면한다.

전세사기 주요 사례 ③

공인중개사인 임대인들이 각자 소유한 주택을 서로 중개한다. 시세보다 주택가격을 높여 깡통전세라는 사실을 숨기고 임대계약을 체결한 후 전세보증금을 탈취한다.

공인중개사들이 각자 소유하고 있는 주택을 매개로 교환거래를 진행한다. 서로가 공인중개사인 점을 이용하여 세입자를 속이고 상대방 임대인의 주택가격을 시세보다 높게 불러 깡통전세임을 속이고 계약하는 것이다.

전세사기 주요 사례 ④

다수의 임대인이 무자본으로 전세보증금을 받아 주택을 구입한 이후 전세보증금 반환이 어렵게 되자 공모자가 설립한 법인(서류상으로만 존재)에 매도한 뒤 잠적하는 케이스이다.

전세사기 주요 사례 ⑤

임대차계약을 체결하고 확정일자와 전입신고를 했는데, 계약 당일 임대인이 대출을 받아 전세보증금보다 우선순위를 확보하면서 전세보증금을 반환받지 못하게 되는 경우이다.

대항력 요건은 확정일자, 전입신고, 실거주 3가지 요건을 모두 갖출 경우 경매로 넘어가더라도 보증금을 돌려받을 권리는 생기지만 주택 경기 하락과 더불어 후순위로 밀리면서 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우가 발생한다.

이러한 전세사기의 대부분은 결국 임대인과 임차인간의 정보 비대칭성에서 기인한다. 현재 정부는 전세사기 근절을 위한 제도 개선을 준비하고 있다. 다음 포스팅에서는 전세사기를 방지하기 위한 정부의 대책과 만약 현재 전세를 구하려고 할 경우 이러한 사기를 당하지 않기 위해 어떤 사항을 확인해야 하는지에 대해 살펴보겠다.