무순위 청약의 주요 내용과 최근 무순위 청약 특징과 인기 지역

 

무순위 청약 제도란

무순위 청약은 미계약이나 미분양 물량으로 나온 잔여세대에 대해 신청을 받아 무작위 추첨 방식으로 당첨자를 선정하는 청약을 의미한다. 청약통장 유무와 거주지 제한, 무주택 여부에 관계 없이 청약할 수 있어 소위 ‘줍줍’이라 불리기도 한다. 청약시장 양극화가 심화되는 가운데 올해 2월 서울 강남구 개포동에서 시행된 무순위 청약에 역대급 신청자가 몰리는 등 무순위 청약 에 대한 관심이 집중되고 있다.

 

무순위 청약 제도 주요 내용

 

일반 청약의 경우 청약통장 가입 기간이나 납입금액에 따라 순위가 결정되며, 무주택 기간, 부양가족수, 청약통장 가입 기간에 따라 가점을 산정하여 높은 순서대로 입주자를 모집한다. 반면 무순위 청약은 입주자 모집 공고 후 잔여세대발생 원인에 따라 ① 무순위 사후접수 ② 임의공급 ③ 계약 취소 주택 재공급으로 구분이 가능하다.

 

무순위 사후접수의 경우 최초 입주자 모집 공고 시 경쟁이 발생하여 당첨자 및 예비 입주자를 선정 했으나 자격 미달, 계약 포기 등으로 잔여세대가 발생한 경우이다. 공급 세대수보다 청약자수가 많은 경우로 주택 타입이나 평형별로 경쟁 발생 여부를 판단하며 최근 이슈가 된 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’는 무순위 사후접수로 청약 모집된 바 있다.

 

 

임의공급은 최초 및 무순위 입주자 모집 공고 시 경쟁이 발생하지 않아 미분양이 된 경우이다. 공급 세대수보다 청약자수가 적은 경우로 미분양이 발생했기 때문에 모집 세대수가 많은 편이라고 볼 수 있겠다.

 

계약 취소 주택 재공급의 경우 불법 전매, 위장 전입, 위장 이혼, 통장 매매 등 공급 질서 교란 행위로 인해 계약 해제 세대가 발생한 케이스로, 정부에 의해 강제적으로 계약이 취소된 경우로 무순위 사후접수와 임의공급에 비해 모집 세대수가 적은 편이다.

 

 

 

무순위 청약 입주자 모집 방식

2018년 12월 이후 대부분의 무순위 청약은 한국부동산원 청약홈에서 입주자를 모집하는 방식으로 변경되었다. 이전에는 미계약이나 미분양으로 나온 잔여세대에 대해 청약을 받아 선착순 또는 일정 시점에 특정 장소에 집합시켜 추첨 방식으로 공급해왔으나 이러한 공급 방식의 경우 밤샘 줄서기, 대리 줄서기, 공정성 시비 등의 문제점이 발생했다.

 

현재는 한국부동산원 청약홈에 무순위 사후접수, 임의공급, 계약 취소 주택 재공급 관련 입주자 모집 공고를 게재하여 청약을 모집하는 방식으로 공급하고 있다. 다만, 비규제 지역에서 시행되는 무순위 사후접수와 임의공급의 경우 청약홈 입주자 모집 공고가 선택 사항이기 때문에 과거와 같이 사업 주체가 직접 모집하는 것도 허용하고 있다.

 

 

무순위 청약 방식별 차이

무순위 청약 제도는 잔여세대 발생 원인 외에도 청약 자격, 재당첨 제한 등에서 방식별로 차이가 존재한다. 청약 자격의 경우 무순위 사후접수는 국내 거주자 전체를 대상으로 하는데 비해 계약 취소 주택 재공급은 해당 주택 소재 지역 거주자로 한정되어있다. 임의공급은 사업 주체가 개별적으로 자격 요건을 정하기 때문에 입주자 모집 공고문 확인이 필요하나, 대부분 최초 모집 공고에서 청약이 미달되어 국내 거주자 전체를 대상으로 하는 경우가 많다.

 

그 외에도 당첨자 관리, 재당첨 제한 여부, 유주택자, 동일 주택 기당첨자 제한 등에서 방식별로 차이가 존재한다. 미분양 주택 처분 목적으로 이루어지는 임의공급의 경우 규제 지역에서 시행되는 무순위 사후접수나 계약 취소 주택 재공급에 비해 상대적으로 자격 제한이 적은 편이다.

 

2회 이상 입주자 모집 공고를 하는 경우 잔여세대 발생 원인에 따라 회차별로 모집 방법이 다를 수 있다. 대부분의 경우에는 미계약, 미분양, 계약 취소 등 잔여세대 발생 원인에 따라 한 가지 방식이 일률적으로 적용된다. 

 

 

그러나 일부 단지의 경우 청약 모집 과정에 잔여세대 발생 원인이 바뀌면서 입주자 모집 방식이 변경되기도 하며, 단지가 아닌 주택 타입이나 평형별로 잔여세대 발생 원인을 판단하기 때문에 동일 단지 내에서도 서로 다른 방식으로 입주자를 모집하는 경우도 존재한다.

 

최초 입주자 모집에서는 공급 세대수보다 청약자수가 많았으나, 미계약 세대에 대한 무순위 사후접수에서 공급 세대수보다 청약자수가 적을 경우 임의공급으로 모집 방식을 변경하는 사례 혹은 특정 단지의 A, B, C 주택 타입 중 A, B는 입주자 모집 후 계약 포기 세대가 발생하고, C는 청약이 미달된 경우 A와 B는 ‘무순위 사후접수’, C는 ‘임의 공급’으로 입주자를 모집하는 사례가 있겠다.

 

 

최근 무순위 청약 현황 및 특징

 

무순위 청약 현황

2022년 3월 이후 최근 2년간 한국부동산원 청약홈을 통해 입주자 모집 공고가 이루어진 무순위 청약은 총 584건이며, 공급 세대수는 1만 7,271호, 누적 청약자수는 3백만 명을 상회했다. 무순위 청약의 경우 일반 청약에 비해 공급 세대수는 적으나 청약자수는 많은 경우가 대부분이다.

 

동일 기간 이루어진 일반 청약의 경우, 공급 세대수는 약 56.7만 호로 무순위 청약에 비해 크게 많으나 청약자수는 약 213만 명으로 무순위 청약에 비해 적었다. 무순위 청약 전국 평균 경쟁률은 177대 1로 2024년 1월부터 3월까지 이루어진 일반 청약 서울 평균 경쟁률보다 높았다.

 

 

무순위 청약 모집은 ‘무순위 사후접수’ 방식과 ‘경기’ 지역에서 가장 많이 이루어졌다. 잔여세대 발생 원인별로 보면 공급 세대수는 무순위 사후접수(1만 4,001호)가 전체의 81%로 가장 많으나, 평균 경쟁률은 공급 세대수가 가장 적음에도(359호) 상대적으로 많은 청약자가 몰린 계약 취소 주택 재공급(1,288대 1)이 가장 높았다.

 

지역별로 보면 공급 세대수는 경기(5,123호)가 전체의 30%로 가장 많으나, 평균 경쟁률은 서울이 519대 1로 경기(113대 1)보다 높으며, 공급 세대수가 가장 적은 세종(26호)의 경우 4,585대 1로 가장 높은 청약경쟁률을 기록했다.

 

무순위 청약 특징

무순위 청약시장에서도 양극화가 발생하고 있으며, 미분양 증가로 임의공급과 다회차 모집 단지가 증가하고 있다. 청약자수 상위 단지는 모두 수도권에 존재하는 반면, 수도권에서도 미분양이 지속되는 단지가 상당수 발생했다. 

 

무순위 청약자수가 가장 많은 단지인 개포동 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’(약 101만 명)와 그다음으로 많은 흑석자이, DMC 한강자이 더헤리티 모두 수도권에 위치하고 있다. 그러나 무순위 청약의 18.6%는 미달되었는데, 미달된 단지의 절반이 수도권에 위치하고 있다.

 

 

미분양 아파트가 늘면서 임의공급과 다회차 모집 단지가 증가하는 추세도 찾아볼 수 있다. 미분양 아파트는 2021년 9월 1.3만 호까지 감소했다가 2022년 12월 이후 월평균 6만 호를 상회하고 있으며, 이미 준공된 단지의 미분양 물량도 증가세를 지속했다. 

 

2023년 11월 이후 미분양 아파트가 다시 증가하면서 최근에는 임의공급 방식으로 모집하는 경우가 많아졌다.(임의 공급 방식 비중은 2022년 3월 이후 최근 2년간 17%에 그쳤으나 올해 1~3월 46%까지 증가)  최근 진행된 임의공급 청약 단지 중 상당수는 여러 번 입주자를 모집했음에도 미분양이 발생하면서 반복적으로 모집 공고를 하고 있다.

 

 

결론 및 시사점

 

무순위 청약시장에서도 일반 청약 시장과 마찬가지로 양극화 현상이 나타나고 있으며 그 정도가 더 심각해지고 있다. 무순위 청약의 경우 일반 청약과 달리 청약통장 유무와 거주지 제한, 무주택 여부에 관계없이 청약이 가능하기 때문에 분양가격 또는 입지적인 이점이 있는 경우 많은 수요가 집중될 수밖에 없다.

 

반면 분양이 되지 않아 반복적으로 입주자를 모집하는 무순위 청약 단지도 다수 존재한다. 서울 등 수도권을 중심으로 상당수 단지에서 여러 차례 입주자 모집 공고를 진행했으며, 서울 내에서도 10회 이상 입주자 모집 공고가 진행 중인 단지가 존재한다.

 

 

무순위 청약에서도 거주 지역, 특별 공급 대상 여부 등의 지원 자격과 재당첨 제한 등의 차이가 존재하기 때문에 잔여세대 발생 원인별로 세부 특징을 확인하고 청약할 필요가 있겠다. 계약 취소 주택 재공급의 경우 지난해 무순위 청약 제도 지원 자격이 완화되었지만 여전히 해당 주택 소재 지역 거주 자격이 필요하다.

 

규제 지역에서 시행되는 계약 취소 주택 재공급과 무순위 사후접수, 비규제 지역에서 이루어 지는 계약 취소 주택 재공급 중 분양가 상한제가 적용되는 주택은 재당첨 제한 조건이 적용되며 당첨 후 계약을 포기할 경우 최대 10년간 재당첨이 제한된다. 그 외에도 세부적으로 유주택자, 동일 주택 기당첨자 등 청약이 불가능한 경우가 있으며, 단지에 따라 대출 불가에 따른 자금 조달 어려움도 존재한다.

 

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무분별한 무순위 청약, 시장 왜곡시킨다

소위 ‘묻지마 청약’과 같은 무분별한 무순위 청약으로 시장 왜곡이 발생하고 있다. 청약에 대한 정확한 정보와 판단 없이 이루어지는 소위 ‘묻지마 청약’이 지속되면서 주택시장 및 청약시장 위축에도 역대급 청약자가 몰리는 등 시장 왜곡이 발생하는 것이다. 청약 당첨 후 포기하는 사례가 늘면서 실수요자의 당첨 기회가 무산되어 추가적으로 입주자 모집공고를 진행하는 상황도 발생한다.

 

많은 청약자가 지원하는 것은 주택 공급자 입장에서 긍정적인 요소이나, 무분별한 청약으로 인해 실제 계약을 하는 세대수가 적을 경우 입주자 모집 공고가 반복되면서 불필요한 업무 및 비용도 발생한다. 무순위 청약에서도 최소한의 자격 기준을 보완하여 과도한 청약 집중에 의한 과열 방지와 청약시장 왜곡을 해소하기 위한 제도적 노력이 필요한 것으로 보인다.