전세제도와 전세시장의 구조적 리스크(2편)

전세시장의 구조적 문제점

전세시장의 현재 동향과 한국만이 가지고 있는 유일한 임차제도인 전세제도 탄생 배경과 장단점에 대해서 지난번 포스팅을 통해 확인해 보았다. 이번에는 전세시장이 가지고 있는 구조적인 문제점을 파악해 보고 이로 인해 발생할 수 있는 잠재적 리스크에 대해서 이야기해 보고자 한다.

 

주택가격 하락 시 리스크

전세제도는 주택가격 하락 시 임대인이 아닌  임차인에게 손실 전가가 가능한 구조이다. 전세는 기본적으로 레버리지 투자를 기반으로 하기 때문에 주택가격 변동에 따라 수익과 손실 변화가 크게 나타난다. 주택 구입 시 투자수익률을 살펴보면 매매전세비에 따라 수익률 변화가 크기에 주택경기 호황기에는 갭투자가 증가할 수밖에 없는 구조를 갖고 있다.

매매전세비가 높을수록 적은 투자금으로 주택 구입이 가능하며, 주택가격 하락 시 임차인에게 손실 전가로 이어질 수 있다. 즉, 전세사기오 같은 악의적인 행위가 아니더라도 매매전세비가 높은 물건지에 투자 목적으로 들어간 물건지의 경우 주택 경기 하강 시에는 전세 세입자에게 피해가 고스란히 전가되는 상황이 발생할 수 있다는 것이다.

거래 상대방에 대한 정보 부족

전세는 구입과 동시에 임대차계약이 가능함에 따라 임대인은 자기 자본 없이도 주택을 구입할 수 있기에 임대인에 대한 정보가 전세세입자에게는 매우 중요하다. 하지만 임차인은 임대인의 세금 체납 이력, 다주택 보유에 따른 자산 변동 리스크 등 임대인에 대한 충분한 신용 검토가 어렵다.

세입자 권리를 보장하는 대항력은 확정일자, 전입신고, 거주의 3가지 요건을 갖추었을 때 효력이 발생하는데, 전입신고의 경우 다음 날 0시부터 효력이 발생함에 따라 임대차계약 당일 근저당이 설정되면 세입자는 우선권을 상실하게 된다. 임대인은 임대차계약 당일 대출을 받고 근저당 설정 등이 가능해 임차인의 대항력이 절대적으로 약한 상황을 악용할 수 있다.

과잉 보증금에 대한 규제의 어려움

주택 구입의 경우 LTV(주택담보대출비율)와 DTI(총부채상환비율), DSR(총부채원리금상환비율) 등 다양한 수단을 통해 과도한 대출을 억제하고 있으나 전세의 경우 규제가 전무한 편이다. 개념상 매매전세비 90%와 LTV 90%는 유사함에도 불구하고 주택 경기 과열 시 전세의 경우 별도의 규제가 없기 때문에 세입자에게 손실을 전가하는 위험으로 이어진다.

특히 빌라의 경우 매매가격에 대한 정확한 정보가 부족해 매매가격보다 전세가격이 높은 이른바 깡통전세 계약 사례가 다수 발생하고 있다. 특히 전세계약 만기 시 임대인이 전세보증금을 반환하지 못했을 경우에도 이에 대한 불이익이 크게 없다는 점은 전세제도의 가장 큰 구조적 문제라고 볼 수 있다.

갭투자를 유발해 주택시장 변동성 확대

전세는 임대인에게 유동성을 공급하고 주택경기 호황시 과도한 투자수요(갭투자)를 유발하여 주택시장의 변동성을 높이는 요인이 된다. 전세제도의 구조적 리스크는 소액으로 투자가 가능하다는 점이며, 매마 가격이 명확하지 않은 경우 무자본으로도 주택을 구입할 수 있다.

세입자가 있는 경우 보증금을 승계하여주택을 구입하거나 신축의 경우 신규 세입자를 모집해 전세계약 당일 매매거래를 진행하여 주택을 구입하는 경우도 가능하다.

이러한 전세제도의 구조적인 문제점은 현시점처럼 주택 경기가 하강 국면에 있을 때 발생한다. 현재 지속적으로 논란이 되고 있는 역전세와 깡통전세가 바로 그 결과이다.

이러한 역전세와 깡통전세는 경기 하강국면에 발생하는 문제이기에 경기를 예측할 수 없다는 측면에서 계약 시 예측하기 어렵다는 문제점도 있다. 다음 포스팅에서는 이러한 역전세와 깡통전세가 실제로 어떤 사례로 발생하는지 살펴보겠다.