워렌 버핏, 2분기 미국 주택건설 기업 매수

2분기 버핏의 포트폴리오

8월 14일 워렌 버핏의 23년 2분기 포트폴리오가 발표되었다. 그중 이목을 끈 부분은 그가 신규매수한 종목들로, 버핏은 2분기 미국 주택건설 기업들을 신규 매수했다.

당일 지수 전반이 하락하고 주택시장 경기와 주가를 선행하는 NAHB 주택가격지수가 전월 대비 하락하고 쇼크를 기록했음에도 홈빌더의 주가는 반등하는 모습 나타났다. 버핏의 효과로 주택시장 강세 지속에 대한 기대가 고조된 상황이다.

 

그렇다면 매수할 때일까

결론적으로 아무리 버핏이 2분기에 신규매수를 했다고 하더라도 8월 현재, 공격적으로 주택건설 업종을 매수하기엔 부담스러운 환경이라는 판단이다.

기본적으로 8월간 급등한 금리 레벨이 주가에 부담으로 작용하고 있는 가운데 국채금리 급등과 함께 상승하고 있는 모기지금리는 주택경기 하방 요인으로 작용할 가능성이 높다.

모기지 금리는 8월 중순 들어 7.2~7.3% 레벨까지 급등한 상태로 전체 주택판매, 신규착공, 건축허가 등 주택 관련 지표에 부담으로 작용할 것으로 보인다. 주택경기에 대한 부담은 EPS 하락으로 작용할 가능성이 있다.

최근 주택건설 대표 ETF인 ITB와 XHB에선 자금이 유출되는 모습도 확인되는 등 지금 당장 버핏을 따라 주택건설 업종을 매수하는 것은 무리가 있다는 판단이다.

 

성장 가능성은 긍정적

하지만 공급부족에 시달리고 있는 주택건설 업종의 성장성은 의심할 여지가 없다. 미국은 한국과 다르게 고정금리 대출 비중이 높기 때문에 최근 높아진 모기지 금리에 부담을 느낀 주택 보유자들이 기존주택을 매도하고 신규주택을 높아진 모기지금리로 매수하는 것을 꺼리고 있다.

 

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기존주택 판매가 저조한 만큼 수요는 신규주택으로 쏠리고 있고 신규주택 판매는 우상향 곡선 기록 중이다.

타이트한 신규주택 수급은 주택건설 기업 주가에 긍정적 요인이며 이런 상황은 이어질 가능성이 높다. '22년 초 기존주택판매가 급락했을 당시를 살펴보면 4% 레벨 이상의 모기지 금리는 기존주택 판매부진으로 이어진 바 있다.

향후에도 고금리 환경이 지속되고 있는 상황 속 기존주택 매물이 신규주택 수요를 넘어서기엔 무리가 있을 것으로 보인다.

장기금리 하락 시점 주목

신규주택에 대한 타이트한 수급이 예상되지만 급등한 모기지 금리는 주택, 특히 최근까지 견고한 수요를 보이던 신규주택 부분의 수요도 감소시킬 가능성이 있어 지금 당장 주택건설 기업을 매수하기는 부담스럽다. 기회는 장기금리 하락에서 찾아볼 수 있을 것이다.

 

결국 고금리 환경이 경기에 부담을 줄 것이며 이에 향후 금리의 방향은 상방보단 하방의 가능성이 높다. 경기 부담은 곧 기업의 EPS 하락으로 이어질 수 있으나 미국 주택경기의 타이트한 수급은 이를 방어해 줄 것으로 보인다.

현재는 추가적인 긴축 우려와 아직 불확실한 물가 추세로 장기금리가 매우 높은 수준에 머물러 있다. 하지만 갈수록 금리의 하방압력은 강해질 것이다. 장기 금리의 하락은 모기지 금리의 하락을, 모기지 금리의 하락은 주택, 특히 신규주택 수요를 높여줄 것이다.