미국 주택가격 상승 분석과 향후 전망

 

미국 주택가격 상승

현재 미국 소비자물가 상승에는 주거비가 기여하는 비중이 높은데, 주택가격이 상승하며 물가 안정에 대한 확신을 다소 약화시키고 있다. 주택가격 상승의 배경은 무엇이며 향후 가격 추세는 어떻게 될까

 

 

주택가격 양극화 현상

 

미국 11월 케이스-실러 20개 도시 주택가격 지수는 전년비 5.1%로 올랐고, 전월비 기준으로도 9개월 연속 플러스(+) 증가율을 이어가고 있다. 수치로 보면 유의미한 상승이라고 볼 수 있다. 그런데 이러한 주택가격 오름세가 모든 집에 일괄적으로 적용되고 있는 것은 아닌 듯 하다. 기존주택가격은 오르는데 신규주택가격은 하락하고 있다. 양극화 현상이 발생하는 것이다.

 

 

1. 기존주택가격 상승, 신규주택가격 하락

미국 12월 기존주택가격 중위값은 전년비 4.4%로 6개월 연속 상승한 반면, 신규주택가격 중위값은 전년비 -13.8% 로 4개월 연속 하락했다. 물론 신축이 더 비싸다. 하지만 가격이 높아 수요가 감소했다고 보기에는 괴리가 상당하며 신축을 선호하는 소비자의 니즈와 지불의사도 다를 것이다. 기존 주택과 신규주택 가격의 차이는 주택 재고 물량 때문에 발생하고 있다

 

 

 

2. 왜 신규주택가격은 하락하는가

금리에 대한 민감도가 높은 주택시장은 금리 인상기에 위축되기 마련이다. 미국 30년 만기 고정 모기지금리는 6.6%대로 2010~19년 평균(4.1%) 대비 상당히 높다. 그런데 기존주택 보유자들은 평균 3%대의 고정금리를 지불하고 있어 금리 상승으로 인한 타격이 크지 않았다. 현재 집을 매도하고 새 집으로 옮길 경우에만 기회비용이 커진다. 

 

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문제는 모기지 대출 구조로 인해 기존주택 매물이 나오지 않는다는 것이다. 기존주택 보유자들은 이사를 미루고 모기지대출 리파이낸싱을 하지 않으며 개인에게 합리적인 선택을 하는 중이다. 이에 미국 주택재고는 145만 호(12월)로 2010~19년 평균 243만 호 대비 절대적으로 낮은 수준인데, 전체 재고 중 기존주택이 차지하는 비중이 팬데믹 이전 84%에서 현재 69%까지 줄었다.

 

 

3. 주택가격 전망, 수급 불균형 해소될까

결국 주택시장의 수급 불균형이 해소되기 위해서는 수요가 급감하거나 공급이 늘어야 한다. 주택 수요는 이미 좋지 않다. NAHB 주택시장지수가 5개월 연속 기준선 50을 하회하며 부진하고 기존주택매매와 신규주택매매 전월비 증가율도 각각 3개월 평균 -1.4% 수준이다. 

 

결국 수급 안정을 위해서는 공급 증가가 필수적이다. 주택가격이 오르면서 신규주택 허가 및 착공 건수가 늘어나고 있지만, 2022년 기준 단독주택의 착공에서 완공까지 걸리는 시간은 8.3개월, 다세대주택은 17개월 내외다. 매물이 공급되기까지 시차가 존재한다. 게다가 신규 주택이 공급된다고 하더라도 대부분의 매매는 기존주택 위주로 이루어지고 있다. 

 

 

2015년 이후 주택 매매 중 89%가 기존주택이었다. 현재 기존주택 매매 비중은 85%인데, 최근 기존 주택 재고가 급감했다는 점을 감안하면 비중 감소폭은 크지 않다. 결국 전반적인 주택가격을 좌우하는 것은 기존주택일 공산이 크다. 유의미한 금리 하락 전까지 기존주택 매물 공급이 원활하지 않을 것이므로 주택 수급에 대한 우려가 계속될 수 있다.