중국 부동산 시장 동향, 정책 대응 및 향후 전망

중국 부동산 시장은 경제 성장세 둔화, 부동산 시장 규제 강화 및 소비자 심리 악화 등으로 2021년 하반기 이후 부진한 흐름이 지속되고 있다. 이에 따른 부동산 투자 부진, 건설 및 비금속 제조업 등 전후방 산업 위축이 중국 경제성장에 하방 압력으로 작용하고 있다. 또한, 부동산 개발기업의 수익성 및 재무건전성 악화로 회사채 디폴트가 증가하는 등 관련 리스크가 금융시장 내 누증되고 있다.  중국 당국의 '3대 레드라인' 규제 등으로 자금 조달 여건이 악화된 가운데 주택 가격 및 판매량 하락으로 수익성도 저하되고 있다.

 

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* 3대 레드라인 규제 

 - 부동산 관련 기업에 부채 및 유동성 비율 등 3가지 건전성 규제 도입, 은행의 부동산 부문 대출 비중 상한 설정 등

1) 자산부채비율 70% 미만 : 부채 / (자산-선수금)

2) 현금비율 100% 이상 : 현금성자산 / 단기부채

3) 순부채율 100% 미만 : (부채-현금성 자산) / 자본

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이러한 불황에 대응한 당국의 정책 개입 확대로 하방 압력이 다소 완화되겠으나, 주택 구매 심리 위축 등으로 부동산 시장의 회복세 전환은 상당 기간 소요될 전망이다. 이에 더해, 중장기적인 수급여건 등을 고려할 때 부동산 부문이 경제 성장을 견인하던 과거 성장전략의 구조적인 변화가 예상된다. 중국 부동산 시장의 향후 전개방향 관련하여 불확실성이 높은 상황에서, 최근 당국의 부양조치 등이 중국 경제에 어떤 영향을 미칠지 알아보자.

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< 목차 >

1. 중국 부동산 시장의 동향

2. 중국 부동산 개발 기업의 부실 심화

3. 중국 당국의 부동산 시장 부양을 위한 정책

4. 부양 정책에 대한 시장의 평가

5. 최근 중국 부동산 시장

 

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1. 중국 부동산 시장 동향 

중국 부동산 시장은 2021년 하반기 이후 주택판매면적, 주택가격 및 신규 착공 면적이 모두 큰 폭으로 하락하는 등 부진이 심화되는 모습을 보이고 있다.

 

• 부동산 개발기업 부실에 따른 공사 중단, 제로코로나 정책 지속 등으로 소비자 심리가 위축되면서 주택 판매량 및 가격이 큰 폭으로 하락했다. 공사 중단에 따라 주택 완공이 지연되는 불확실성이 시장에 퍼지면서 주택 구매 심리가 위축이 되고 이에 따라 주택 가격 및 판매량 감소로 이어지고 이는 부동산 개발 기업의 수익성을 악화시켜 추가적인 공사 중단으로 이어지게 하는 악순환이 발생하고 있다. 작년 6월 이후 입주 지연 피해자들이 주택담보대출 상환 거부 운동이 확산되는 등 부동산 시장이 불안한 모습을 2022년 말까지 이어가고 있다.

 

 

• 이에 따라른 신규 착공면적 하락 등으로 부동산 고정투자가 감소하고 전후방 산업이 위축되면서 중국 경제성장에 하방 압력을 강하게 주고 있다. 부동산 관련 부문(건설, 건설자재, 가구 등 전후방 산업 포함)이 중국 GDP에서 차지하는 비중은 약 25%에 달하는 수준이다.

 

 

2. 부동산 개발기업 부실 심화 

1) 수익 감소

 

• 2022년 중국의 부동산 시장은 헝다 사태 이후 부동산 시장의 수익 감소, 정부 규제 강화 등에 따른 자금조달 여건 악화로 부동산 개발 기업의 채무불이행이 증가하는 등 관련 리스크가 확대되었다. 시장 침체 여파로 부동산 개발기업의 이익이 큰 폭으로 감소하였는데, 상장된 중국 부동산 개발기업(72개)의 22년 상반기 매출액은 1.9조 위안 수준으로 전년동기대비 12.6% 감소하였으며, 순이익은 670억 위안으로 62.5% 급감하였다. 2019년 이후 하락세를 지속해온 부동산 개발기업의 매출 대비 순이익률은 장년 상반기 중 4.4%까지 하락하였다.

 

 

2) 자금조달의 어려움

 

• 중국 부동산 개발기업 중 상당수가 3대 레드라인 미준수로 신규 차입 규제대상으로 분류되는 등 자금조달 여건 또한 악화되었다. 중국 정부는 위반 개수에 따라 규제 미준수 기업의 신규 차입을 차등적으로 규제하였다. 2022년 6월 말 기준으로 조사대상 20개 주요 부동산 개발기업 중 7개만이 3가지 규제를 모두 준수한 상태였다. 조사 대상 기업 중 약 절반이 순부채율을 제외한 자산부채비율 및 단기부채 대비 현금비율의 정부 규제기준을 위반해였다. 

 

 

3) 채무불이행 리스크

 

• 위와 같은 수익성 악화와 자금 조달의 어려움에 따라 부동산 개발기업의 디폴트 규모 확대 등으로 부동산 시장 전반에 신용 경계감이 고조되었다. 이러한 위기 심리의 고조는 향후 자본시장을 통한 추가 자금조달 여력 역시 감소시킬 가능성이 높다. 2022년 부동산기업의 역외채권 채무불이행이 큰 폭 증가함에 따라 관련 채권 및 주식 가격의 하락세가 심화되었다. 이에 더해 최근 중국 정부가 최권발행을 지원한 기업(CIFI 홀딩스)까지 역외채무 이행에 실패하면서 불안심리는 더욱 확대되고 있다.

 

 

 

3. 중국 부동산 시장을 향한 당국의 정책 

2022년 중국 당국의 부동산 시장은 10월 당대회 이전과 11월 종합대책 발표라는 두 가지의 큰 줄기를 통해 이뤄졌다.

 

 

1) 2022년 10월 당대회 이전

 

• 중국 당국은 부동산 시장 경착륙 방지 및 경기둔화세 대응전략의 일환으로 부동산 시장 수요 및 공급 측면에서 다양한 부용조치를 시행했다. 제로코로나 정책으로 인해 발생한 내수 부진에 대응하여 인프라 투자를 확대하면서 부동산 시장 규제의 제한적 완화를 통해 경기 하방 압력의 완화를 도모하였다.

 

• 크게 말하면, 특별 대출프로그램을 통해 주택 완공 및 인도를 보장하였고, 대출우대금리 인하, LTV 비율 상향 등을 통해 주택 수요를 촉진시키고자 하였다. 이에 더해 지방정부의 부동산 개발기업에 대한 공사재개 명령 및 금융 지원 프로그램 도입 등 개발사의 부실을 막기 위한 지역단위의 미시적인 조치들을 병행하였다. 그러나 관련 기업 부실화 및 소비 심리 악화 지속 등 부동산 시장의 부진이 심화되는 상황에서, 과거 대비 제한적인 부양 정책 규모 등으로 회복세 전환을 이루어내지는 못했다.

 

 

2) 2022년 11월 종합 부양책

 

• 10월 전후로 시행되었던 여러 부동산 시장 부양 정책에도 불구하고 부진이 장기화 되자 중국 당국은 16개 조치가 포함된 종합적인 부양정책을 11월 도입하였다. 부동산 개발기업에 대한 은행 대출 만기연장, 공사 재개를 위한 자금지원 및 채권발행 보증 등이 시행되었고 이를 통해 부동산 개발 기업의 유동성 상황 개선 및 안정적인 공사 완공을 지원하고자 하였다.
• 또한 주택 수요 및 구매심리 안정을 위해 주택 선납금 비율 및 모기지 금리 하향조정 허용 등을 통해 소비자 지원 조치를 확대하였다. 동 조치로 인해 부동산 시장이 크게 휘청거릴 리스크는 완화되었으나, 반등까지는 여전히 상당한 기간이 소요될 것이고, 추가적인 대규모 수요진작 정책의 추가 도입이 필요하다는 시장의 의견도 존재한다.

 

4. 중국 부동산 시장 부양 정책 평가

중국의 부동산 시장 부양 정책을 통해 , 부동산 개발기업의 유동성 리스크 완화, 자금 조달의 어려움 등으로 중단된 공사의 재개와 완공 확보, 소비 심리의 개선 등의 효과가 예상된다.

 

1) 유동성 리스크 완화

 

• 부동산 개발기업의 채무 상환 리스크가 큰 상황에서 최근 부양책 등으로 기업의 자금 상황 개선 및 금융시장 내 신용경계감 완화 효과가 있을 것으로 기대되며 이로 인해 일부 부동산 개발기업들은 자본시장을 통해 자금 조달도 가능해질 것으로 전망된다. 이에 더해 부실기업 등에 대한 지원을 통해 시장 내 구조조정을 촉진하면서 부동산 부문 디레버리징 과정의 안정성을 높일 것으로 평가된다.

 

 

2) 공사 완공 지원

 

• 부동산 시장 회복을 위해 지연 및 중단된 공사의 재개 선행이 필수적인 상황에서 부동산 개발기업 및 건설사들에 대한 금융지원 확대로 완공되는 주택면적이 증가할 전망이다. 골드만삭스의 보고서에 따르면 공사 완공을 위해 최대 3조 위안 규모의 유동성 지원이 필요할 것으로 예상되고 중국 정부의 적극적인 지원이 예상되나, 자금 지원이 대체로 우량 기업을 대상으로 이루어질 가능성이 높아, 실제로 공사를 중단한 부실기업으로의 유동성 공급이 제한될 경우 정책의 실효성이 낮을 우려도 상존하는 상황이라고 볼 수 있다.

 

3) 소비심리 개선

 

• 공사 재개 및 주택담보대출 금리 인하 등으로 소비 심리가 점진적으로 개선세를 나타낼 경우, 신규 주택가격 상승과 그 기대감 반등이 판매량 증가로 이어지면서 선순환이 일어날 가능성이 있다.

 

 

 

4) 평가 종합

 

부양정책의 방향성을 올바르나 효과는 불확실성이 높은 상황이다. 낮은 소비심리는 여전히 이어지고 있어 부동산 경기는 당분간은 부진한 흐름을 이어갈 전망이 높다. 부양조치의 효과는 실제 정책지원 규모, 부실기업 구조조정의 원활한 진행 여부, 주택구입제한 철폐 등 수요 촉진 조치 추가 도입 여부 등에 따라 크게 좌우될 전망이다. 또한 부동산 시장 관련 심리의 상흔 효과 등으로 금년 중 부동산 투자가 -5.0~-7.5% 수준의 하락 폭을 나타내는 모습 등을 보아 중국 부동산 시장의 빠른 회복세를 기대하기에는 아직은 요원한 상황이다.

 

 

5. 최근 중국의 부동산 시장

류허 중국 국무원 부총리는 17일 코로나 19 팬데믹 이후 중국 고위 관리로는 처음으로 스위스에서 열린 세계경제포럼에 참석했다. 류 부총리는 이 부동산을 중국의 '주축 산업'이라고 칭하며 부동산 시장 부양 의지를 나타냈다. 한동안 부동산 시장 질서 정리를 위해 부양 정책 발표 후에도 다소 유보적 자세를 보여왔던 중국 정부가 경기 부양을 위해 본격적으로 부동산 시장 활성화를 모색하는 모습이다.

 

 

 

류 부총리는 " 부동산은 중국의 주축 산업이지만 2021년 부터 변화가 생기기 시작했다" 며 유동성 부족, 부동산 개발기업들의 대차대조표 악화 등을 언급했다. 이어서 "부동산 규제를 해제함으로써 내수를 확대하고 부동산 기업이 다시 활기를 띠도록 만들었다"며 부동산 시장의 건전한 발전을 강력하게 지원할 것이라 의지를 표명했다.

 

(기사 인용)

중국 정부가 자국 경제의 가장 큰 불안요소로 꼽히는 침체된 부동산시장 살리기에 나섰다. 기업엔 자금을 지원하고 일부 도시엔 주택담보대출(모기지) 금리 하한선을 없애기로 했다.
16일(현지시간) 블룸버그통신은 소식통을 인용해 인민은행 등 중국 금융당국과 주요 부실채권 관리업체들이 1분기 선별된 부동산 개발업체를 대상으로 최대 1600억 위안(약 29조 원)을 차환 용도로 지원할 계획이라고 보도했다.

구체적으로는 인민은행이 화룽자산운용과 신디자산운용, 만리장성자산운용, 오리엔트자산운용 등 이른바 ‘배드뱅크(부실채권 전담은행)’에 800억 위안을 제공하고 배드뱅크들이 해당 자금을 부동산 기업들에 연 1.75% 금리로 대출하는 형태다. 이들 배드뱅크는 지난 수년간 중국 상위 50개 부동산 개발업체 대부분에 자금을 빌려줬던 곳들로, 이들 역시 인민은행이 제공한 것과 비슷한 규모의 자체 자금을 투입하기로 했다.

이번 결정은 당국이 전면적인 구제금융 대신 부동산 시장에서 살아남을 만한 강한 기업을 지원하려는 것이라고 블룸버그는 설명했다.

 

아울러 중앙정부는 부동산시장이 냉각된 일부 도시에 대해선 한시적 조치였던 모기지 금리 하한선 철폐를 영구화하는 것을 용인할 방침이다. 앞서 당국은 지난해 9월 말 신규주택 가격이 3개월 연속 전월·전년 대비 하락한 지역에 한해 연말까지 모기지 금리 하한선을 철폐했다.

하지만 이런 조치에도 집값이 계속 내려가고 시장이 흔들리자 당국은 조치 영구화라는 카드를 꺼냈다. 중국 국가통계국에 따르면 70개 도시의 지난해 12월 신규주택 가격은 전월 대비 0.25% 떨어져 16개월 연속 하락했다. 이는 2011년 이후 최장 기록이다. 또 가격이 내려간 도시는 55곳에 달했다. 하한선 철폐 요건을 충족하는 곳은 70개 도시의 절반인 35곳에 이른다. 여기에는 지방 소도시는 물론 톈진시와 같은 대도시도 포함됐다.

대상 도시는 금리 하한선을 더 낮추거나 아예 철폐할 수 있다. 현재 모기지 금리 하한선은 5년 만기 대출우대금리(LPR)보다 0.2% 포인트(p) 낮은 4.1%다. 인민은행에 따르면 신규 모기지 금리 전국 평균은 지난달 연 4.26%로 조사를 시작한 2008년 이후 최저치를 기록했다. 당국은 지역별 시장 상황에 따라 금리를 더 낮춰 수요를 촉진하려 한다고 전문가들은 풀이했다.