종합부동산세 개정사항 및 시사점

<최근 부동산시장과 조세정책>

최근 부동산시장 침체기에 맞춰 종합부동산세도 정상화하는 세법 개정이 이루어졌다. 지난 부동산 가격 상승기에 정부는 부동산 가격 억제를 위해 투기지역 지정 및 다주택자에 대한 종합부동산세 강화정책을 추진하였다. 2022년 초부터 발생한 세계적인 인플레이션으로 세계 각국은 기준금리를 인상하였고, 이에 따라 자산의 가격이 하향 조정되고 있다. 주택시장에서는 "거래절벽" 현상이 지속되면서, 급급매만 거래되는 품귀 현상이 발생하고 있다. 이처럼 부동산시장이 상승국면에서 하락국면으로 전환됨에 따라 그간 추진된 투기억제 정책은 부동산시장 활성화 정책으로 전환되고 있다.

 

< 종합부동산세 현황 분석 >

 

국세의 세수 규모 변화를 살펴보면, 종합부동산세의 세수 증가가 큰 것을 알수 있따. 2021년 기준 국세의 규모는 소득세(114.1조 원) > 부가가치세(71.2조 원) > 법인세(70.4 조원) > 종합부동산세(7.3조 원) 순으로 나타났다.

 

세수 증가율은 종합부동산세(187.5%) > 소득세(45.4%) > 법인세(25.3%) > 부가가치세(6.8%) 순으로 나타나는데, 종합부동산세의 세수 증가율이 상대적으로 높은 것을 알 수 있다.

 

 

주요 국세 중 종합부동산세의 비중도 2017년 1.2% 수준에서 2021년 3.8% 수준으로 5년간 세수 증가율은 429%로 매우 높게 나타났다.

 

 

종합부동산세 세수 증가는 급격한 부동산가격 상승에 기인하여 당초 예산보다 부과액이 크게 증가하였따. 2016년 예산 초과 부과액은 2,522억 원이고 미징수(유예포함)는 2,359억 원이었으나, 2021년에는 초과부과액이 3조 4,544억 원이 크게 증가하였고, 미수액도 2조 4,380억 원으로 커졌다. 이와 같이 종합부동산세는 부동산 공시가격에 연동하고, 시장상황에 따라 세입 예측 차이가 크다는 것을 알 수 있다.

 

< 종합부동산세 문제점 >

보유세를 부동산시장 관리정책으로 활용하는 것이 바람직한 것인지에 대한 논란은 있으며, 종합부동산세는 도입 당시부터 정책조세로 활용되었다.  부택에 대한 종합부동산세 강화정책은 다음과 같은 문제점을 보였다.

 

1. 종합부동산세는 부유세적 성격을 갖고 있으나, 과세대상과 범위가 확대되면서 일반 재산세적 성격으로 변질되었음.

 

2. 주택시장의 변동에 따라 세부담이 크게 증가하여 예상보다 더 큰 세입이 징수되는 문제가 발생하였음.

 

3. 종합부동산세가 정책 목적에 중심을 두고 있어, 납부능력을 고려하는 보유세 본질에 부합하지 않는 문제가 발생

 

종합부동산세는 주택시장 과열에 따라 이중적으로 세 부담을 증가시켰다. 주택가격 급등에 따라 공시가격이 크게 증가하면서 종합부동산세 세수의 증가 폭이 크게 증가하였음.

 

< 종합부동산세  주요 개정사항 >

 

2023년부터 종합부동산세는 기본공제금액이 높아지고 세율이 낮아져서 세부담이 감소하게된다. 중과대상인 다주택자의 범위는 조정대상지역 2주택자 및 3주택 이상 보유자에게 과세표준 12억 원 초과 3주택 이상 보유자로 축소되었다. 과세표준 12억원을 초과하는 3주택 이상 보유 다주택자에 대해서는 중과세율을 적용하되, 세율은 현행(2.2%~6.0%) 대비 0.2~1.0% 낮게 설정(2.0~5.0%)하였다.

 

종전 조정대상지역 내 2주택자는 3주택 이상 보유자와 동일한 세율을 적용하였으나, 개정 세법에서는 보유주택 수 산정은 주택의 조정대상지역 여부와 무관하게 변경된다. 이와 같이, 종합부동산세 개정으로 종합부동산세 세 부담 완화로 2023년 7,377억원의 세입이 감소할 것으로 예상된다.

 

< 시사점 >

지난해부터 논의된 종합부동산세의 부담완화는 시장환경 변화를 반영한 것으로 비정상적인 세제를 정상화하는 조치로 볼 수 있다. "거래절벽"이 지속되는 상황에서 종합부동산세 개정은 과도한 세부담을 완화하여 주택가격 급락을 방어하는 요인이 도리 수 있다. 

 

종합부동산세 강화 조치가 부동산시장의 수요 억제를 목적으로 한 것으로 수요가 급감한 "거래절벽" 상황에서 종합부동산세를 완화하는 것을 타당한 조치로 볼 수 있다. 종합부동산세의 정상화는 부동산가격 상승기에 과도하게 증가한 세부담을 정상화하는데 기여할 것으로 보인다.