토지거래허가제 해제, 토지거래허가제 뜻, 해제가 집 값을 상승시키는 이유

 

토지거래허가제

2025년 3월, 서울 아파트 거래량이 1만 건을 돌파하며 4년 8개월 만의 최대치를 기록했습니다. 이는 토지거래허가제의 해제가 가져온 결과로, 가계대출도 5조 3000억 원 급증하는 등 위험 신호가 곳곳에서 감지되고 있습니다. 이번 포스팅에서는 토지거래허가제의 개념, 해제가 가져온 부작용, 그리고 금융 시장의 변화를 심층 분석합니다.

 

서울 토허제 해제 한 달

 

서울 아파트 시장이 2025년 3월, 불과 한 달 사이에 1만 건이 넘는 거래를 기록하며 다시금 뜨겁게 달아올랐습니다. 이 숫자는 단순히 거래량의 회복을 의미하는 것이 아니라, 2021년 하반기 금리 인상과 2022년 ‘빅스텝’ 이후 꽁꽁 얼어붙어 있던 심리가 폭발적으로 뒤집힌 순간을 증명합니다.

 

정확히 무엇이 시장의 잠을 깨웠을까요? 핵심은 오랫동안 크고 작은 논란을 낳아 온 ‘토지거래허가제(토허제)’의 부분 해제였습니다. 하지만 집값을 안정시키기 위해 도입된 제도가 해제되자 오히려 가격 상승과 거래 급증이 동시에 나타났다는 역설적 결과가 시장을 당혹하게 만들었습니다.

 

동시에 한국은행이 발표한 4월 전 금융권 가계대출이 5조3000억 원이나 늘어났다는 사실은, 부동산 거래 활황이 곧 ‘빚의 활황’으로 직결되는 한국경제의 구조적 문제를 드러냅니다.

 

이번 포스팅은 토허제의 핵심 원리와 해제의 파급효과, 이어지는 가계부채 급증, 그리고 7월 시행을 앞둔 3단계 스트레스 DSR 규제까지 복합적으로 엮인 2025년 부동산·금융 리스크를 종합적으로 들여다봅니다.

 

 

 

토허제(토지거래하가제)란 무엇인가

토지거래허가제는 부동산 투기 과열과 개발지 주변의 급격한 가격 상승을 막기 위해 1978년 ‘국토이용관리법’에 처음 도입된 이후, 현행 ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’(국계법) 제117조에 근거를 두고 있습니다.

 

국토교통부장관 또는 시·도지사가 일정 지역을 ‘토지거래허가구역’으로 지정하면, 해당 구역 내에서 일정 면적 이상의 토지를 거래할 때 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.

 

허가 과정에서 실거주 목적, 자금조달 계획, 향후 이용계획 등을 검증해 투기 목적의 거래를 걸러내는 방식입니다. 목적은 분명합니다. ① 투기 수요를 억제하여 가격 급등을 예방하고, ② 합리적 토지 이용을 유도하며, ③ 주거 안정과 공공의 이익을 보장한다는 것입니다.

 

 

 

토허제(토지거래하가제), 왜 집값 상승 야기하나

토지거래허가구역으로 지정되면 매매 절차가 길어지고, 실거주 요건과 이용계획 증빙 부담이 커집니다. 투자 수요는 자연히 위축되고, 거래량은 급감합니다. 그러나 일시적 해제가 선언되는 순간, 억눌려 있던 수요가 ‘허용 기간 안에 사야 한다’는 심리에 의해 폭발적으로 분출됩니다. 부동산 시장에는 두 가지 심리가 동시에 작동합니다.

 

첫째, 기회비용 회피 심리—지정이 다시 강화되기 전에 매수해야 한다.

 

둘째, 미래가치 선점 심리—규제가 풀리면 개발 호재를 선점할 수 있다는 기대.

 

이 두 심리가 맞물리면 매수자 간 경쟁이 치솟고, 이는 곧 가격 상승 압력으로 전이됩니다. 2025년 2월 강남3구 토허제 해제 직후 거래가 급증하고, 3월에 1만 건을 돌파한 통계가 이를 뒷받침합니다. 특히 재건축 추진 단지와 고가 아파트에서 신고가가 줄줄이 경신된 이유도, ‘해제 기간 동안은 규제 리스크가 없다’는 기대감이 수요층을 더욱 자극했기 때문입니다.

 

 

 

거래 활성화, 지역별 '온도차' 뚜렷

2025년 3월, 서울부동산정보광장에 신고된 거래 1만6건은 단순히 숫자의 기록을 넘어 지역별 양극화를 선명하게 보여줍니다. 강남3구(강남·서초·송파구)는 해제 기간에 거래량이 폭발적으로 늘었지만, 3월 24일 재지정 이후 4월 들어 급감했습니다.

 

반면 ‘마용성’(마포·용산·성동구)은 강남 해제 효과가 불러온 풍선효과로 상승 거래 비중이 증가해 70%를 웃돌았습니다. 외곽 ‘노도강’(노원·도봉·강북구)과 ‘금관구’(금천·관악·구로구)는 상승 거래 비중이 50% 미만으로 내려앉아 대조적인 모습을 보였지요.

 

이는 투자·실수요의 주력 자금이 인기 지역으로 쏠려 가격 격차가 다시 벌어지고 있음을 시사합니다. 또한 강남권 재건축 단지는 해제 기간 동안 60억~99억 원에 이르는 초고가 거래가 연일 신고가를 경신하며, ‘거래 절벽 속에서도 가격은 오른다’는 한국 부동산 특유의 왜곡을 재확인시켰습니다

 

 

토지거래허가제 해제에서 확대, 롤러코스터 정책

서울시는 3월 24일부터 강남3구와 용산구를 다시 토지거래허가구역으로 확대 지정했습니다. 한 달 남짓한 해제 기간은 시장에 ‘규제 시계’가 조금만 느슨해져도 투기 수요가 즉각 유입된다는 사실을 증명했습니다.

 

그리고 로또처럼 짧았던 해제 기회의 기억은, 향후 규제가 완화될 가능성이 언급될 때마다 또 다른 상승 기대를 키우는 ‘기대 인플레이션’으로 고착될 것입니다. 전문가들은 이를 정책 시그널 관리 실패라고도 지적합니다. 규제 완화·강화를 오락가락 반복하면 시장은 정책을 신뢰하기 어렵고, 불확실성에 대응하기 위해 오히려 투기적 기대가 강화된다는 것입니다.

 

또한 해제 기간에 강남권 거래 비중이 압도적으로 늘고, 재지정 후 그 열기가 마용성·양천구 등으로 번진 현상은 ‘규제가 곧 지역 프리미엄’이 되는 한국형 풍선효과의 전형으로 읽힙니다.

 

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거래 활성화, 곧 빚 폭발 의미

부동산 활황은 즉각 가계부채로 이어졌습니다. 한국은행·금융당국이 발표한 4월 가계대출 동향을 보면, 전 금융권 가계대출 잔액이 한 달 새 5조3000억 원 불어났고, 그중 은행권 주택담보대출이 3조7000억 원을 차지합니다.

 

2024년 10월 이후 최대 폭 증가입니다. 2025년 상반기 기준, 전체 가계부채는 GDP 대비 105%를 넘어 OECD 최고 수준입니다. 주택담보 비중이 65%를 웃도는 ‘부채의 주택 집중’은 금리가 소폭만 올라가도 원리금 상환 부담이 급증하는 구조적 리스크를 내포합니다.

 

한국은행은 기준금리 인하를 시사하지만, 스트레스 DSR 3단계가 7월부터 시행되면 대출 한도는 재차 줄어듭니다. 결국 규제 강화 전 ‘막차 수요’가 더해지며 단기적으로 대출이 더 불어날 가능성이 큽니다.

 

 

DSR 3단계 스트레스, 7월 예고

스트레스 DSR 3단계는 은행·저축은행·카드사 등 전 금융권 주담대와 신용대출에 미래 금리 변동을 반영한 스트레스 금리를 수도권 1.5%, 비수도권 1.01.2%까지 확대 적용합니다. 가령 연소득 8천만 원, 금리 3.8%로 5억 원을 대출받을 수 있던 차주가 스트레스 금리 1.5%를 더하면 DSR 40% 기준으로 대출 한도가 4억 원으로 줄어드는 식입니다.

 

한편 한은이 연내 두 차례 금리 인하를 시사하면서 시장금리가 내려가면 ‘DSR은 높아지지만 실질대출금리는 낮아지는’ 기묘한 상황이 펼쳐질 수 있습니다. 이 경우 차주들은 ‘이 기회가 마지막일 수 있다’며 서둘러 대출을 받으려 할 가능성이 크고, 실제로 2024년 78월 2단계 시행 연기 때와 같이 대출 폭증→추가 규제 필요성→시장 불안 심화라는 악순환이 재현될 수 있습니다.

 

 

가계 부채 위에 선 2025년 한국 경제

토지거래허가제의 해제와 재지정, 1만 건 거래 폭발, 5.3조 가계대출 급증, 7월 스트레스 DSR 3단계, 그리고 소비시장·e커머스 경쟁까지. 2025년 한국경제는 부동산과 가계부채·소비가 얽힌 고차방정식을 풀어야 하는 시기에 서 있습니다.

 

정책적으로는 ‘규제 시그널 일관성’과 ‘가계부채 증가율 3.8% 관리’가 최우선이어야 하며, 기준금리 인하와 대출규제 강화 간 엇박자를 최소화해야 합니다. 시장의 투자자·실수요자는 거래 기회와 리스크를 동시에 인식할 필요가 있습니다.

 

토허제 해제는 언제든 기회가 될 수도, 가격 고점의 함정이 될 수도 있습니다. 개별 가계는 변동금리 노출도를 낮추고, 취약 차주일수록 총부채원리금상환비율 관리에 집중해야 합니다. 부동산·주식·e커머스 어느 시장이든 ‘빚의 파도’ 위에 세운 성은 빠르게 무너질 수 있음을 잊지 않는 것이 2025년 하반기를 살아가는 현실적 생존법입니다.